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如何认定房屋双重租赁

添加时间:2019年4月9日   来源: 南昌合同纠纷律师     http://www.nchtwyls.cn/

租赁房屋是常见的民事行为,而房屋租赁产生的纠纷也是非常多的,例如租赁支付问题、房屋转租问题等,依据合同法的规定,租赁人对房屋进行转租的,需要经出租人的同意,那么如何认定房屋双重租赁下面由大律师网小编为读者进行相关知识的解答。

一、怎样认定房屋双重租赁

在合同领域中,涉及双重关系的主要有两种,一种是双重租赁,还有一种是双重买卖。双重也可以是多重,三个以上的重合的关系是多重。在现实中,经常会用“一女二嫁”来表示这个意思,当然,《婚姻法》规定一夫一妻制、婚姻自主,当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西,既要卖给甲,又要卖给乙,当然只能卖给一个人。只有一间房,既要租给甲,又要租给乙,也只能租给一个人。

双重买卖的规则,出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同,即前手合同和后手合同,前手合同和后手合同到底要履行哪一个,要遵循两个原则:

第一,是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同,由出卖人的意志决定,可以卖给甲,也可以卖给乙,只能卖给其中一个人。

第二,是债权平等原则,先手合同的买受人不能主张其有优先权,应当按照债权平等原则,每一个债权都是平等的,只能由出卖人决定卖给哪一方。

对于后一种原则,很多人不同意,认为一定要有先有后,先者优先。但是,债权法的规则和物权法的规则是不一样的,债权法的规则是债权平等,不管先后;物权法的规则是不平等的,应当是先设立的物权优先,在一个建筑物上先后设立了两个物权,是完全可以的,在行使物权时,设立在先的物权优先行使,这就是物权优先原则。既然如此,在双重买卖的两个买受人中,没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是,尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人,但只能履行一个合同,那么,对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任,要赔偿损失。双重买卖的违约责任,出卖人是没有办法逃避的。

租赁合同大体如此,构成双重租赁,也应该实行这样的规则,即:第一,契约自由,第二,债权平等。但是,在租赁合同当中有一些特殊的情况,尽管两个租赁合同的效力是平等的,但由于存在特殊情况,而使XX一个合同具有了优先权。

司法解释规定双重租赁,有三个顺序要遵守,顺位在先的优先:

第一,已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后,有一个承租人已经占有租赁房屋,基于占有,或者说基于已经履行的合同,具有优先权,因为后手合同已经无法履行了。所以,已经占有房屋的承租人的合同优先,确认合同效力。

第二,已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有,但有一方的合同先登记备案,备案的合同优先,确认其效力。

第三,是合同生效在先。

二、双重租赁中如何确定承租人

司法解释第六条规定,出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:第一顺序,是已经合法占有租赁房屋的;第二顺序,是已经办理登记备案手续的;第三顺序,是合同生效在先的。然后规定,不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。这是关于双重租赁的完整规则。

司法解释规定双重租赁,有三个顺序要遵守,顺位在先的优先:

第一,已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后,有一个承租人已经占有租赁房屋,基于占有,或者说基于已经履行的合同,具有优先权,因为后手合同已经无法履行了。所以,已经占有房屋的承租人的合同优先,确认合同效力。

第二,已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有,但有一方的合同先登记备案,备案的合同优先,确认其效力。

第三,是合同生效在先。

不论出现上述哪一种情况,对于没有履行的那个合同的承租人,出租人都要承担违约责任,赔偿违约行为造成的损失,或者赔偿违约金,或者定金不退。




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