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江西 南昌

浅谈建筑物区分所有权纠纷中车位、车库纠纷

添加时间:2018年7月10日   来源: 南昌合同纠纷律师     http://www.nchtwyls.cn/
  一、车位、车库纠纷产生的背景
    随着人们生活水平的提高,城市化的快速发展,城市“有车族”急剧增加。 与此同时,由于没有足够的空间停放车辆,从而导致停车问题渐渐成为困扰人们的一个难题,车位、车库正逐渐成为城市中的稀缺资源。这其中,居民住宅小区内业主车辆的存放地点----车位、车库的辅助功能越来越重要,相应的,小区车位、车库的权属问题及小区住户使用车位、车库中所形成的种种矛盾也日渐凸显。

    二、对《物权法》第七十四条的分析和评价

   《物权法》于2007年10月开始正式实施,其中第七十四条对车位、车库问题以一个条文作出了规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

   《物权法》第七十四条明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,对该条款我们可以从以下几层意思来理解:

    第一,对于非占用业主共有道路或其他公有场地而用于停放汽车的车位、车库有两个层次的归属顺序:

    首先,开发商应满足业主的需要。业主对车位、车库的基本需要是优先于当事人的约定的,不能够以约定而排除业主对车位、车库的需要,这是法定权利。当然,该需要是社会一般平均要求而不能任意扩大膨胀而应界定在合理的范围内。

    其次,在满足了业主的基本需要以后,可以由开发商与业主或其他当事人进行约定。约定的方式可以是出售、出租或者附赠等。

    第二,对于占用业主共有的道路或者其他共有场地用于停放汽车的车位,则属于业主共有。这是因为共有得到道路或场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权之中的共有部分,业主对其享有共有权 。

    此种共有包括两个方面的含义:

    其一,对车位、车库所占用的土地使用权的共有。其二,对土地上的地上附着物的共有。 即车位、车库本身的所有权,这两个部分都属于全体区分所有权人所共有。因此占用该部分而建的车位当然属于业主共有。

    由此可以看出,我国《物权法》对车库、车位权属制度的安排,是以车位、车库在建筑物区划内的不同性质为出发点,采取的一种相对折衷的方法。既考虑了法律理论的层面,也考虑了房地产业的实际状况。一方面,由于车位、车库并不像建筑区划内电梯、走廊、绿地等设施一样,不宜分割或无法分割,因此,从法律属性上来说不宜共同所有;另一方面,从房地产业的实际情况来看,车位、车库由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定所有或使用是一种惯常做法;因此,《物权法》第七十四条的首要精神还是提倡以约定的方式确定车位、车库的权属。同时,考虑到在实际中有的开发商将车位、车库高价出售给业主以外的人所有或使用,导致小区内车位不足甚至没有车位,又在第一款和第三款作出限制性规定,要求车位、车库首先满足业主的需要,如果占用业主共有道路或者其他场地,属于业主共同所有。

    三、车库、车位纠纷的种类

    现实生活中遇到的车库、车位纠纷主要有以下几类:

   (一)因车位、车库的权属产生的纠纷

    该类纠纷应该是数量最多的纠纷,产生纠纷的原因非常复杂,如最常见的开发商在未满足小区业主需求的情况下,高价将车位出售、出租给第三方导致的纠纷;又如开发商将本属于小区共有道路或其他场所改成车位,却又向业主收取停车费导致的纠纷,再如开发商为业主购买停车位,享受停车服务设置各种人为障碍所导致的纠纷等等,可谓林林总总。

    尽管车位、车库的权属问题历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点,而将小区车位、车库单独出售或出租则是开发商普遍的做法。多年来,业主因此状告开发商的案例屡见报端,但由于种种原因,此类讼案中业主胜诉的情况一直少有所闻,很大程度的原因在于当时尚未有《物权法》对此问题进行规制。

   (二)关于优先满足业主的需要产生的纠纷

    根据物权法第74条规定,小区内规划用于停车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。“应当”在法律上同“必须”的效力基本一致,只是后者更有强调的意味。“应当首先满足业主需要”,对开发商有强制性,意味着即便开发商拥有对车库的所有权,但只要小区内业主对车库的需要还没有满足,开发商就不能将车库卖给他人。即使已经出售,与第三人签订的合同亦属无效合同。因此,只要业主不明示放弃,开发商就无权将车位、车库卖给外来者,因此,如果开发商在未满足小区内业主停车需要的情况下将小区内车位卖给业主外的人,业主可以基于该项规定提起诉讼,该纠纷也应该适用为车位、车库纠纷这一案由。

   (三)业主之间因车位、车库所有权及使用中发生的纠纷

    在建筑区划内,停车位、车库的所有权应当只限在开发商与住户之间约定所有,并只可在小区住户之间进行转让,而不宜转让给区分所有权人以外的第三人。这样可以有效避免小区由于外来人口过多而导致的人员流动大,不安定因素增多等问题。如果该小区内业主将车位卖给非小区的住户,则小区业主或业委会可以提起诉讼。

   《物权法》并没有对停车位、车库的用途作过多的限制,因而如果小区业主通过购买、获赠或者租赁等约定方式取得了对某一停车位、车库的所有权,但如果在行使所有权的占有、使用、收益、处分权利过程中妨碍了其他业主的权利,则权利收到损害的业主可以提起诉讼。

   (四)关于老车位、车库问题引发的争议

    因《物权法》有关车位、车库的规定,只适用于2007年10月1日以后新建的车位、车库,而不适用于此前所建成的,包括房改房和老小区。关于《物权法》实施前已出售的小区内的车位、车库,全国人大法律委员会2007年3月12日在《关于<中华人民共和国物权法(草案)审议结果的报告>》中,对此作了明确界定:“车位、车库的归属,在本法公布前,有些地方的做法与草案规定不一致,本法公布后,对过去的问题,应当按照当时的规定或者约定处理。”审议报告和《物权法》有同等的效力,因此,老车位、车库问题不应适用《物权法》的规定,而是适用《物权法》颁布前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定,或当时的约定。因此,法院在接待此类纠纷时不应按照车位、车库案由收案,而应按照合同纠纷受理为宜。



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